Pour les propriétaires d'un immeuble ou d'un appartement, le loyer impayé est l'un des pires scénarios qui peuvent arriver. Les locataires de mauvaise foi ne sont pas rares, et dans certains cas, un simple rappel à l'ordre ne suffit pas. Afin d'entamer une procédure juridique, il est nécessaire de faire appel à un huissier de justice, qui estla seule personne compétente pour rédiger un commandement de payer.
Qu'est-ce qu'un huissier de justice, et dans quel cas faire appel à lui ?
Les huissiers de justice sont les bras droits des juges et des magistrats, et c'est à eux que les civils doivent faire appel pour des démarches juridiques. Plus précisément, il s'agit de personnes responsables de la signification et de l’exécution des divers actes juridiques.
Les actes d'huissiers sont nombreux, comme les exploits, les citations, l'assignation, la sommation, la signification, le constat et le commandement. Pour ce dernier acte, il s'agit d'une demande effectuée, par l'huissier, afin de contraindre une personne, le débiteur, à exécuter ses obligations.
Les loyers impayés ne sont pas rares, et nécessitent parfois l'intervention de la justice quand il n'y a pas de solution à l'amiable. Inutile de recourir à la police pour contraindre un locataire à payer le loyer, puisque cet organe n'a pas autorité sur ce genre d'affaire.
Un huissier de justice intervient justement dans ce genre de cas. Pour réclamer la somme, un propriétaire peut recourir au commandement de payer. Seul un huissier de justice a l'autorisation de faire parvenir cet acte à une personne, pour qu'il ait une valeur juridique.
Entamer une démarche juridique et faire appel à un huissier de justice est assez compliqué. Dans cette optique, des spécialistes des litiges proposent une procédure en ligne simplifiée, dont la réalisation d'un commandement de payer. Mais pour en savoir plus, rendez-vous sur www.litige.fr.
Le commandement de payer : principe et modalités
Ainsi, le commandement de payer est l'acte par lequel un huissier de justice, réclamera le loyer impayé à un locataire. En plus de la dette locative, cet acte juridique concerne aussi les frais d'huissiers, ainsi que les divers frais de justice.
Pour qu'un commandement de payer ne soit pas frappé de nullité, il doit contenir certaines mentions obligatoires. En toute logique, l'acte doit contenir l'origine, le montant et les détails de la dette locative. Surtout dans le cas où une partie de la somme a déjà été payée. Ensuite, il faut mentionner les cinq premiers alinéas de l'article 24, de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, c'est l'intégralité de l'article qui doit être écrit, si le bail d'habitation a été signé après le 27 mars 2014. Dans cette continuité, l'alinéa premier de l'article 6, du 31 mai 1990. Encore une fois, si le contrat a été signé après 2014, c'est les trois premiers alinéas qui doivent être écrits.
Il faut aussi mentionner que le locataire a le droit de recourir aux aides sociales. Plus précisément, le Fonds de Solidarité pour le Logement peut être saisi. Sachez qu'une photocopie en annexe de ces mentions ne suffira pas. Ils doivent être rédigés dans l'acte en lui-même.
Cependant, un locataire a la possibilité d'entraîner la nullité du commandement de payer. Par exemple, s'il n'a pas été informé de tous ses droits, ou s'il peut prouver qu'il a déjà réglé le loyer impayé.
Une fois l'acte rédigé en bonne et due forme, il doit être délivré, avec un exemplaire pour le locataire, et pour la caution, s'il en a une. Le commandement de payer doit être signifié dans les 15 jours suivant sa rédaction, pour être recevable. Autrement, le propriétaire ne pourra ni réclamer les pénalités de retard, ni les intérêts.
Quant au prix, la procédure a un certain coût, et dépend des huissiers et du montant de la dette locative. À ça, il faut ajouter les frais d'huissier, ainsi que les frais d'édition du dossier, pour qu'il acquière une force légale et pour être recevable.
Ce qu'il faut savoir avant de recourir à un commandement de payer
Avant de faire appel à la justice, un arrangement à l'amiable est toujours conseillé, et ce, peu importe le problème. Les procédures judiciaires et les frais en tout genre coûtent une véritable petite fortune. Ainsi, convenir d'une solution entre les deux parties économise du temps et de l'argent.
Pour ce faire, le propriétaire peut proposer un échelonnement des paiements, avec une remise de dette partielle à son locataire. Sur le plan juridique, ce contrat s'appelle un plan d'apurement de la dette locative. Le délai légal n'est pas fixé par la loi, mais résulte d'un accord entre le locataire et le propriétaire.
Toutefois, si le locataire ne respecte pas le délai de l'échéance convenue, le propriétaire peut saisir le juge d'instance compétent en matière de litiges locatifs. Deux schémas se dessinent : recourir à un commandement de payer ou la résiliation du contrat de bail par le juge.
Lors de la rédaction et de la signature d'un contrat de bail d'habitation, il est important d'y ajouter une clause résolutoire. Cette clause signifie tout simplement qu'à défaut d'exécuter une obligatoire de la part des deux parties, le bail d'habitation est directement résilié.
Cette clause doit être obligatoirement mentionnée dans le commandement de payer adresser au locataire. Si ce dernier n'exécute pas ses obligations, alors la clause résolutoire sera mise en œuvre. Dans ce cas, le propriétaire pourra demander l'expulsion du locataire.
Les solutions à mettre en œuvre pour régler le loyer impayé
À titre d'information, il faut savoir qu'un commandement de payer est valable durant 2 mois, à partir de la notification de celui-ci au débiteur. Le locataire dispose donc de ce large délai pour s'exécuter, et payer le loyer du.
Le propriétaire peut donc faire appel à la caution solidaire, pour lui demander de payer la somme due. La caution, c'est au cas où un tiers se porterait garant pour le locataire. Dans le cas où le locataire posséderait une assurance, en rapport avec le loyer impayé, il peut contacter son assureur. Ainsi, ce sont eux qui se chargeront de verser la dette locative au propriétaire.
Le locataire peut également demander un délai de paiement, selon sa propre initiative. Pour introduire sa démarche devant le Juge du Contentieux, il fera appel à un huissier de justice. Le juge se basera sur les garanties financières du locataire, pour fixer le délai d'échéance. Mais en principe, il ne dépassera pas les 3 ans.
Le délai accordé par le juge ne réduit en rien les autres charges du locataire, indiqué dans le contrat de bail. Le locataire devra continuer à payer le loyer actuel, tout en remboursant celui qui est impayé. La clause de résiliation de plein droit est donc suspendue jusqu'à nouvel ordre.
Généralement, si le locataire paye toute la somme, le bail continue. Il n'y a donc pas de suite au commandement de payer, car l'acte prend fin directement au moment de l'exécution des obligations du débiteur.
Quelles sont les conséquences en cas de non-exécution d'un commandement de payer ?
Passé le délai de 2 mois, le propriétaire de l'immeuble peut passer à une vitesse supérieure, si le locataire ne s'est pas encore acquitté de sa dette.
Il faut savoir que pendant très longtemps, la contrainte au corps était une des issues de cet acte juridique. L'emprisonnement n'est plus du tout appliqué, sauf en cas de faute grave, ce qui n'est pas le cas des litiges immobiliers.
Désormais, les sanctions prennent la forme d'un commandement de payer valant saisie. Il s'agit du plus haut dégrée parmi les mesures d'exécution forcée. Grâce à la saisie, le créancier aura la possibilité de récupérer toute sa créance.
La saisie peut prendre plusieurs formes pour le cas d'un commandement de payer. L'huissier peut faire une saisie-vente, une saisie de voiture ou une saisie immobilière. Toutefois, il faut noter que : hormis le commandement de payer relatif aux loyers impayés, le créancier doit avoir un titre exécutoire pour faire une saisie.
Le principe de la saisie est très simple. L'huissier de justice viendra prendre les biens du débiteur, et ces biens seront ensuite revendus aux enchères. La somme recueillie servira alors à rembourser la dette du débiteur à son créancier, mais aussi pour régler tous les frais de justice.
À la fin, l'huissier peut aussi procéder à l'expulsion du locataire de mauvaise foi. Le bailleur peut même saisir le juge pour résilier le bail avant terme. Car, seul un motif valable peut aboutir à une rupture de contrat, sans l'intervention de l'une des deux parties.
