La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil de gestion patrimoniale prisé des investisseurs français. En 2024, ses avantages fiscaux continuent d'attirer l'attention des propriétaires et des familles souhaitant améliorer la gestion de leurs biens immobiliers. Entre fiscalité et transmission patrimoniale, la SCI permet de nombreuses possibilités pour réduire la pression fiscale sur le patrimoine immobilier. Pour plus d'informations, visitez le site dougs.fr.
Comment fonctionne une SCI ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique conçue pour la gestion collective de biens immobiliers. Elle regroupe au minimum deux associés, personnes physiques ou morales, qui s'unissent pour acheter et gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Chaque associé détient des parts sociales proportionnelles à son apport dans le capital de la société.
La gestion d'une SCI s'apparente à celle d'une société classique. Un gérant est désigné pour assurer la gestion courante du bien, tandis que les décisions importantes sont prises lors d'assemblées générales. Une assemblée générale annuelle est obligatoire, à l'issue de laquelle un procès-verbal est établi.
Elle implique également des obligations et des contraintes et nécessite la tenue d'une comptabilité et d'une gestion administrative obligatoire. Des coûts sont associés à sa création et à son fonctionnement, tels que les frais de notaire et d'enregistrement. De plus, les associés sont responsables des dettes de la société, bien que cette responsabilité ne soit pas solidaire.
Les dispositifs fiscaux relatifs aux SCI
Certains dispositifs fiscaux sont accessibles aux investisseurs via une SCI, avec des opportunités de défiscalisation intéressantes.
Loi Pinel et SCI pour l'investissement locatif
Le dispositif Pinel reste accessible aux SCI, bien qu'avec des taux de réduction d'impôt revus à la baisse. Il permet aux associés de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu en contrepartie d'un engagement de location dans le neuf à des conditions de loyer et de ressources des locataires.
La loi Malraux SCI pour la rénovation en secteur sauvegardé
Le dispositif Malraux, applicable aux SCI, favorise une réduction d'impôt pour les travaux de restauration d'immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou assimilés. Ce mécanisme peut être particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant allier préservation du patrimoine et avantage fiscal.
Le dispositif Denormandie dans l'ancien via une SCI
Le dispositif Denormandie, extension du Pinel dans l'ancien, est également accessible aux SCI. Il vise à encourager la rénovation de logements dans certaines zones urbaines en permettant une réduction d'impôt similaire au Pinel, sous condition de travaux conséquents.
L'optimisation fiscale via les charges déductibles
L'un des avantages majeurs des SCI repose sur la possibilité de déduire certaines charges des revenus locatifs, réduisant ainsi la base imposable.
Les travaux d'entretien et de réparation
Les travaux d'entretien et de réparation sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Cela inclut les dépenses visant à maintenir le bien en bon état ou à le remettre en état sans en modifier la structure. Cette déductibilité permet d'entretenir le patrimoine et de réduire la charge fiscale.
Les frais de gestion et d'assurance
Les frais de gestion courante, tels que les honoraires de comptabilité ou les frais d'administration, sont déductibles. Il en va de même pour les primes d'assurance couvrant les biens immobiliers. Ces déductions permettent d'améliorer la rentabilité nette de l'investissement immobilier.
Les intérêts d'emprunt et amortissements
Pour les SCI soumis à l'IR, les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux sont déductibles des revenus fonciers. Pour les SCI soumis à l'IS, en plus des intérêts, il est possible d'amortir le bien immobilier, ce qui peut conduire à une réduction de l'impôt sur plusieurs années.
Le déficit foncier et le report sur le revenu global
En cas de déficit foncier, les SCI soumis à l'IR permettent d'imputer ce déficit sur le revenu global des associés, dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes, pour une flexibilité fiscale appréciable.
La transmission et la fiscalité successorale
La SCI facilite la transmission du patrimoine immobilier et réduit les droits de succession.
La donation-partage de parts sociales
La donation-partage de parts sociales de SCI permet de transmettre le patrimoine immobilier de son vivant tout en bénéficiant d'abattements fiscaux. Cette stratégie peut réduire les droits de mutation et faciliter la répartition du patrimoine entre les héritiers.
Le Pacte Dutreil appliqué aux SCI
Le Pacte Dutreil, initialement conçu pour la transmission d'entreprises, peut s'appliquer aux SCI sous certaines conditions :
Pour les holdings animatrices : si une holding animatrice détient des parts dans une SCI, elle pourrait être éligible au Pacte Dutreil, à condition que son activité principale soit commerciale.
Les holdings passives : dans certains cas, une holding passive avec deux niveaux d'imposition pourrait être éligible, mais cela dépendrait de la structure globale et de l'activité des filiales
Le Pacte Dutreil permet une exonération partielle des droits de mutation à titre gratuit, pouvant atteindre 75% de la valeur des parts transmises.
Le démembrement de propriété et l'usufruit
Le démembrement de propriété des parts de SCI permet de réduire la base taxable lors de la transmission. En ne transmettant que la nue-propriété et en conservant l'usufruit, il est possible de diminuer les droits de succession tout en gardant le contrôle et les revenus du bien.
Les régimes d'imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs constituent souvent la principale source de revenus d'une SCI et leur traitement fiscal varie selon le régime d'imposition choisi.
IR ou IS pour une SCI ?
En choisissant l'IR, les revenus sont imposés au niveau des associés selon leur quote-part et leur tranche marginale d'imposition. Avec l'IS, c'est la société qui est imposée directement sur ses bénéfices, généralement à un taux fixe de 15% jusqu'à 42 500 € de bénéfices, puis 25% au-delà. Les éléments dont il faut tenir compte sont le niveau de revenus des associés, les perspectives de plus-values à long terme, la volonté de réinvestir les bénéfices dans la société et la stratégie de développement du patrimoine immobilier.
Le régime micro-foncier
Pour les SCI soumises à l'IR dont les revenus fonciers n'excèdent pas 15 000 € par an, le régime du micro-foncier est d'une simplicité appréciable. Il permet un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus bruts, limitant ainsi la base imposable. La déclaration se fait via le formulaire 2042, c'est-à-dire la déclaration de revenus principale des associés.
Régime réel et déclaration 2072 pour l'IS
Les SCI à l'IS ou celles à l'IR dépassant le seuil du micro-foncier relèvent du régime réel, qui permet la déduction des charges réelles et nécessite une comptabilité plus détaillée. La déclaration s'effectue via le formulaire 2072, propre aux SCI, qui détaille l'ensemble des revenus et charges de la société.
Le cas particulier des SCI familiales
Les SCI familiales bénéficient d'un traitement fiscal particulier, notamment en matière de transmission du patrimoine. Elles peuvent faciliter la transmission du patrimoine entre générations tout en facilitant les droits de succession. L'imposition des revenus suit les mêmes règles que pour les SCI classiques, mais avec des opportunités supplémentaires en termes de gestion patrimoniale.
Les limites et risques fiscaux liés aux SCI
Bien que les avantages fiscaux des SCI soient nombreux, il convient d'être vigilant quant aux limites et risques potentiels.
La requalification en société de fait par l'administration
L'administration fiscale peut requalifier une SCI en société de fait si elle estime que l'activité dépasse le cadre civil. Cette requalification peut entraîner des conséquences fiscales importantes, notamment l'assujettissement à l'IS et à la TVA. C'est pourquoi, il convient de respecter scrupuleusement l'objet social de la SCI.
L'abus de droit fiscal et SCI
L'utilisation d'une SCI dans le seul but d'éluder l'impôt peut être considérée comme un abus de droit fiscal. L'administration peut alors remettre en cause les avantages fiscaux et appliquer des pénalités sévères. La SCI doit donc avoir une réelle substance économique et ne soit pas uniquement motivée par des considérations fiscales.
L'imposition des plus-values immobilières
L'imposition des plus-values immobilières peut être plus lourde pour les SCI soumises à l'IS que pour celles soumises à l'IR. En effet, les SCI soumises à l'IS ne bénéficient pas des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers. Cette différence peut avoir une influence lors de la cession d'un bien immobilier détenu sur le long terme.
